Les outils de la planification

Toute parcelle du territoire français est soumise, par défaut, au règlement national d’urbanisme (RNU). Défini par le code de l’urbanisme, il fixe des règles générales qui ne tiennent pas compte des particularités locales.


La constructibilité est limitée aux parties déjà urbanisées. Dans ce cadre, les autorisations d’urbanisme sont délivrées au nom de l’Etat. Pour une planification et une gestion de l’urbanisme efficace à l’échelle locale, chaque collectivité peut (ou doit selon les cas) mettre en œuvre le document d’urbanisme qui correspond à son territoire ou à l’échelle territoriale pertinente.


Cela lui permet plus d’autonomie en matière de décisions d’urbanisme. Les lois successives Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), puis Urbanisme et Habitat (UH) ont élargi le champ des documents d’urbanisme en introduisant les notions de projet urbain et de développement durable dans leur contenu.


Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)

Le SCOT fixe les grandes orientations d’aménagement et de développement à moyen et long terme (10 à 20 ans) à une échelle intercommunale voire intercommunautaire.

Etabli sur la base d’un diagnostic de l’état des lieux du territoire, il est composé principalement :

 

  • D’un Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), document général qui fixe le cadre et les grands objectifs pour le territoire, notamment en termes d’habitat, d’activités, de déplacements, de mise en valeur du patrimoine naturel et bâti….

 

  • D’un document d’orientations générales (DOG) qui précise l’application spatiale de ces objectifs (par exemple, cartographie de protection des espaces naturels, des terres agricoles ou bien quantification et caractéristiques des logements à construire, des surfaces à urbaniser pour l’activité, par communes ou communautés…).


Le SCOT doit permettre d’assurer la cohérence des politiques communales entre elles et avec les enjeux supra-communaux. Il est opposable aux PLU. Il fait l’objet d’une évaluation et d’une révision tous les 10 ans.


Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Il est souvent communal mais les PLU Intercommunaux vont se développer avec la Loi Grenelle II.

C’est un document qui permet aux communes, urbaines ou rurales, d’organiser et de maîtriser leur développement, en formalisant un projet de territoire, dans un document à valeur règlementaire. Le bureau d’étude qui élabore le PLU aide la commune à définir et mettre en forme son projet.


Ce document évite la gestion de l’urbanisme « au coup par coup » et permet à toute personne de s’informer en amont des possibilités d’utilisation de son terrain. Il est opposable aux tiers.

Il définit l’avenir du territoire dans son ensemble, à travers le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui en est la traduction. Il intègre notamment les questions d’habitat, de déplacements, de gestion des eaux, de protection de l’environnement… En outre, il précise les conditions d’aménagement de certains secteurs « à enjeux » à travers l’expression d’orientations d’aménagement.

Lorsqu’un PLU a été approuvé, la commune est maîtresse de ses autorisations d’urbanisme (permis de construire, etc.). Elle peut mettre en place des outils spécifiques pour améliorer la gestion de son développement : droit de préemption urbain (DPU) par exemple.

Le PLU doit être compatible avec les dispositions du SCOT s’il existe, mais aussi avec le Plan de Déplacements Urbains, le Programme Local de l’Habitat, le Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux, le Plan Energie Climat Territorial et les Directives territoriales le cas échéant.

Le PLU se compose des documents suivants :

 

  • Un rapport de présentation qui présente le diagnostic et l’état des lieux communal, expose le projet (traduit par le PADD, les orientations d’aménagement, les documents graphiques et les règles d’urbanisme) et justifie ses choix au regard du cadre législatif et des documents supra communaux.
  • Un PADD qui définit le projet d’aménagement et de développement communal, mais qui n’est pas opposable directement aux tiers. Il fixe désormais les objectifs de modération de consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.
  • Des orientations d’aménagement et de programmation, facultatives, opposables à l’aménageur, dans un esprit de compatibilité 
  • Un document graphique (zonage) et un règlement d’urbanisme obligatoire, qui définit le droit des sols et de la construction et est opposable aux tiers, même si aucune autorisation d’urbanisme n’est requise.
  • Des annexes sanitaires contenant les plans de réseaux d’eau et d’assainissement, un rapport sur l’état et les projets des réseaux
  • Le dossier de servitudes d’utilités publiques.

 

Tous ces documents doivent être cohérents et complémentaires.

Quelles sont les raisons qui peuvent conduire à élaborer un PLU ?

Cela peut être :

 

  • Des difficultés rencontrées dans l'application des permis au cas par cas
  • La nécessité de règlementer l’aspect des constructions pour mieux protéger le patrimoine
  • L'émergence de projets particuliers (installation d'une activité agricole importante, une zone artisanale ou d'activité, d’un équipement public...)
  • La nécessité de préserver une ou plusieurs zones agricoles, des éléments de paysage, du patrimoine. La simple application du RNU ne permet pas toujours de protéger ces secteurs
  • La pression foncière, les données démographiques, le nombre de certificats d'urbanisme, de permis de construire, autant d'indicateurs de développement
  • La nécessité de faire émerger un projet communal global


Comment faire réaliser un PLU ?

Consulter des bureaux d’étude d’urbanisme, directement ou par annonce dans la presse, avec un cahier des charges exprimant les motivations de la Commune, les fonds de plans et études mis à disposition, les critères de sélection, etc.

Nota : si la commune intègre une zone Natura 2000 (consulter le site de la DREAL pour le savoir) et qu’elle n’est pas couverte par un SCOT ayant déjà réalisé une évaluation environnementale, le PLU doit réaliser une évaluation environnementale du projet, qui peut être prévue dès la consultation et doit être effectuée par un bureau compétent en environnement.

Quel budget ?

Compter environ 20 à 25 000 € pour une petite commune et 25 à 35 000 € pour une commune importante en population ou en surface. Ces chiffres ne sont qu’indicatifs.

La commune doit disposer d’un fond de plan cadastral assemblé et à jour.

La DGD prend une partie à sa charge (elle assurait environ la moitié du coût ces dernières années).



La carte communale

C’est un document d’urbanisme « allégé » qui détermine le droit des sols.

La carte communale est avant tout un outil de maîtrise du développement
adapté aux petites communes soumises à une très faible pression foncière et qui n’ont pas de projet particulier. C’est un document d’urbanisme opposable aux tiers.

 

Plus simple que le PLU, il se contente de fixer les zones constructibles dans lesquelles le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique. Il n’ a pas de règlement propre. La carte communale permet aux communes qui le souhaitent de gérer elles-mêmes leurs autorisations d’urbanisme. La création d’une carte communale permet également de mettre en place un droit de préemption urbain (DPU) en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement définis précisément. Ce dernier permet à la commune d’être prioritaire pour acquérir tout bien (immobilier ou terrain) mis en vente dans le périmètre du DPU. La carte communale doit être compatible avec les dispositions du SCOT lorsqu’il existe.

Comment faire réaliser une carte communale ?

Consulter des bureaux d’étude d’urbanisme avec un cahier des charges exprimant les motivations de la commune, les fonds de plans et études mis à disposition, les critères de sélection, etc. 

Quel budget ?

Compter environ 6 à 15 000 €, avec une moyenne de 10 000 €. Ces chiffres ne sont qu’indicatifs.


La commune doit disposer d’un fond de plan cadastral assemblé et à jour.


La DGD prend une partie à sa charge.


La Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)


Prochainement remplacée par une « Aire de mise en Valeur de l’Architecture et de Patrimoine ».

Les ZPPAUP existantes continueront pendant 5 ans au maximum, jusqu’à leur remplacement.

La ZPPAUP n’est pas à proprement parler un document d’urbanisme mais une servitude d’utilité publique au service de la protection et de la gestion du patrimoine local.

La mise en place d’une ZPPAUP permet, au sein d’un périmètre déterminé, de définir des règles d’urbanisme ou de protection patrimoniale spécifiques.


Elle est là pour offrir un cadre à la valorisation du patrimoine au sens large :

  • archéologique (murs, remparts…)
  • urbanistique (ensembles urbains…)
  • architectural (typologies, matériaux…)
  • paysager (cône de visibilité, masses végétales…).


Lorsqu’une ZPPAUP est mise en place, les travaux de construction, démolition, transformation des immeubles, aménagement d’espaces publiques, doivent être conformes aux règles et prescriptions fixées.




À consulter :

Les orientations d'aménagement

 

 

un outil de projet pour les PLU en faveur du développement durable


 

À consulter :

Le PLU Intercommunal

 

Un outil de projet en faveur du développement durable