Toute parcelle du territoire français est soumise à un règlement d’urbanisme. Par défaut, c’est le règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’applique. Défini par le code de l’urbanisme, il fixe des règles générales qui ne tiennent pas compte des particularités locales.
Pour une planification et une gestion de l’urbanisme efficace à l’échelle locale, chaque collectivité peut (ou doit selon les cas) mettre en œuvre le document d’urbanisme qui correspond à son territoire.
Les lois successives Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), puis Urbanisme et Habitat (UH) ont élargi le champ des documents d’urbanisme en introduisant les notions de projet urbain et de développement durable dans leur contenu.
Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)
A l’échelle intercommunale, sur la base d’un diagnostic de l’état des lieux du territoire, le SCOT fixe les grandes orientations de développement sur le moyen terme (10 à 20 ans).
Composé d’un rapport de présentation et d’un document d’orientation (avec des pièces graphiques), le document du SCOT comprend également un Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD). Ce dernier défini les objectifs à atteindre notamment en matière :
- d’habitat (équilibre et mixité)
- déplacement et transport
- préservation des zones sensibles et des équilibres entre zones naturelles, agricoles et urbaines,…
- activités économiques
Le SCOT doit permettre d’assurer la cohérence des politiques communales avec les enjeux supra-communaux.
La carte communale
Elle est avant tout un outil de maîtrise du développement adapté aux « petites communes » soumises à une très faible pression foncière. C’est un véritable document d’urbanisme opposable aux tiers. Plus simple que le PLU, elle se contente de fixer les zones constructibles dans lesquelles le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique.
La carte communale permet aux communes qui le souhaitent de gérer elles-mêmes leurs autorisations d’urbanisme.
La création d’une carte communale permet également de mettre en place un droit de préemption urbain (DPU) en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement définis précisément. Ce dernier permet à la commune d’être prioritaire pour acquérir tout bien (immobilier ou terrain) mis en vente dans le périmètre du DPU.
La carte communale doit être compatible avec les dispositions du SCOT lorsqu’il existe.
Le PLU (plan local d’urbanisme)
Il doit exprimer le projet urbain de la commune. Contrairement aux anciens POS (plan d’occupation des sols) qui se limitaient à une logique foncière (gestion de la destination des sols), le PLU intègre la notion d’aménagement urbain. Il définit l’avenir du territoire dans son ensemble. Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) en est la traduction.
En outre, le PLU prévoit que la commune précise les conditions d’aménagement de certains secteurs « à enjeux » à travers l’expression d’orientations d’aménagement.
Le PLU permet une gestion « fine » des sols du territoire communal en définissant des zones précises sur lesquelles s’applique un règlement adapté. Il existe 4 grandes familles de zones :
- Les zones « urbaines » (U)
- Les zones « à urbaniser » (AU)
- Les zones « agricoles » (A)
- Les zones « naturelles » (N)
Contrairement aux anciens POS, la commune peut simplifier le règlement en limitant ce dernier aux articles qu’elle juge utiles. Seules les règles d’implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives sont obligatoires.
En simplifiant le contenu des PLU, la loi UH a souhaité adapter ce document aux communes de tailles modestes.
Lorsqu’un PLU a été approuvé, la commune est maîtresse de ses autorisations d’urbanisme (permis de construire, etc…). Elle peut mettre en place des outils spécifiques pour améliorer la gestion de son développement : droit de préemption urbain (DPU) par exemple.
Le PLU doit être compatible avec les dispositions du SCOT s’il existe.
En résumé, le PLU se compose de 4 documents essentiels :
- Le rapport de présentation qui présente le diagnostic communal, recense les besoins immédiats et futurs, et expose les motifs des orientations d’aménagement et des règles fixées dans la partie réglementaire.
- Le PADD qui définit le projet d’aménagement et de développement communal, mais qui n’est pas opposable au tiers
- Sur certains secteurs, des orientations d’aménagement facultatives dont « l’esprit » devra être respecté
- Sur toute la commune d’un règlement obligatoire (comprenant des documents graphiques et écrits) qui doit être respecté à la lettre (opposable au tiers)
La ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager)
La ZPPAUP n’est pas à proprement parler un document d’urbanisme mais une servitude d’utilité publique. Elle est un outil d’identification, de protection et de gestion du patrimoine local. La mise en place d’une ZPPAUP permet, au sein d’un périmètre déterminé, de définir des règles d’urbanisme ou de protection patrimoniale spécifiques.
La zppaup est là pour offrir un cadre à la valorisation du patrimoine au sens large :
- archéologique (murs, remparts,…)
- urbanistique (ensembles urbains, …)
- architectural (typologies, matériaux,…)
- paysager (cône de visibilité, masses végétales,…)
Lorsqu’une ZPPAUP est mise en place, les travaux de construction, démolition, transformation des immeubles, aménagement d’espaces publiques, doivent être conformes aux règles et prescriptions fixées.
